據(jù)發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示,2013年前11月全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地成交面積高達(dá)6.59億平方米,同比增長21%。上述出讓土地經(jīng)過7~8個(gè)月的開工、建設(shè),將成為2014年新房市場的供應(yīng)主力。 然而,除北京、上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市2014年可能出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象外,大多數(shù)市場供應(yīng)將和需求持平,而諸如常州、無錫、中山等城市的供應(yīng)甚至可以賣2~3年。 一邊是大量新增供應(yīng)扎堆入市,另一邊是資金面收緊力度有增無減,尤其是隨著有關(guān)“107號(hào)文”的傳言風(fēng)起,對(duì)影子銀行依賴度甚高的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R極大沖擊。 二三線城市庫存壓力增大 據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年主流房企拿地規(guī)模出現(xiàn)明顯增長。全國前50強(qiáng)房企通過招拍掛拿地的建筑面積高達(dá)1.87億平方米,同比增長17%;投入金額總計(jì)5875億元,同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補(bǔ)倉”,市場供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升,也將帶來新一輪的庫存壓力。 在2013年房價(jià)上漲最為猛烈的一線城市,預(yù)計(jì),2014年總體供應(yīng)走勢仍將穩(wěn)中有增。其中,上海供應(yīng)總量保持穩(wěn)定,深圳和北京同比上升兩成和四成,市場供應(yīng)出現(xiàn)穩(wěn)步上升,但由于需求持續(xù)高位,因此從絕對(duì)值來看新增供應(yīng)量僅是一般水平。 研究中心分析師楊晨青認(rèn)為,一線城市土地的高度稀缺,使得房價(jià)已處高位的市場仍然存在較大的提價(jià)空間,因此在短期需求不足,長期溢價(jià)空間看好的情況下,開發(fā)商在一線城市供應(yīng)面也自然更為謹(jǐn)慎,惜售意愿更強(qiáng)。 與之相對(duì),二線城市的供應(yīng)量則迎來全方位擴(kuò)張,市場也出現(xiàn)分化。跟蹤的11個(gè)重點(diǎn)二線城市中,八成城市新增住宅供應(yīng)將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%,其中寧波更是達(dá)到了48%。 楊晨青表示,在重點(diǎn)二線城市中,除成都、廈門和蘇州2014年預(yù)期供應(yīng)不能覆蓋當(dāng)前年度成交量之外,其余重點(diǎn)二線城市供應(yīng)均充足,部分如寧波這樣供應(yīng)量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過于求的征兆,未來房價(jià)上漲動(dòng)力將被削弱,當(dāng)?shù)厥袌龈偁帉②呌诩ち摇?/P> 像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔(dān)憂,楊晨青表示,這類城市由于前幾年開發(fā)過剩,庫存仍處于高位,在未來2~3年內(nèi)消化庫存的壓力較大,市場將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)分化的走勢,一線城市房價(jià)仍將慣性上漲,但同比漲幅較上年有所回落,二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。 資金面仍存變數(shù) 與庫存壓力增大相比,資金面趨緊是一個(gè)更大的變數(shù)。 直接受到影響的是房貸市場,隨后有關(guān)規(guī)范影子銀行的國辦 “107號(hào)文”即將出臺(tái)的消息更是令市場風(fēng)聲鶴唳。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前報(bào)道,市場消息稱,國務(wù)院辦公廳近期印發(fā)國辦107號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》(以下簡稱“107號(hào)文”),明確定義了影子銀行的概念、納入監(jiān)管的范疇以及監(jiān)管責(zé)任分工等。 盛富資本總裁黃立沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,由于影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資,一旦“107號(hào)文”真的落實(shí),房企通過信托或理財(cái)產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務(wù)難度將大大增加,導(dǎo)致資金面進(jìn)一步惡化。 “對(duì)于銷售規(guī)模在50億元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融資渠道之一,一旦影子銀行大幅收緊,這類房企受到的影響更大,被迫降價(jià)出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認(rèn)為。 實(shí)際上,部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發(fā)債融資。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,僅2014年1月上半月,已有富力、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂等多家房企發(fā)布海外融資計(jì)劃,合計(jì)總?cè)谫Y額超過300億元。 美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視,黃立沖對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,預(yù)計(jì)最快到下半年,美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現(xiàn),即便上市房企仍能海外發(fā)債,資金成本也得抬高不少;此外,熱錢也將加快從國內(nèi)流出,對(duì)于國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格將構(gòu)成下行壓力。 “對(duì)于一些融資渠道豐富的龍頭房企,以及像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這種因2013年較少拿地資金鏈相對(duì)充裕的上市房企而言,一旦市場出現(xiàn)變動(dòng),2014年也許能獲得不少并購機(jī)會(huì)?！睏畛壳啾硎尽?/P> |
