2012年全國保障房開工規(guī)模不低于700萬套
日期:2012-02-14 17:34:47
作者:admin
讓人民生活得舒心、安心、放心,對未來有信心;5年建保障房3600萬套。這是2011年年初國務(wù)院總理溫家寶在與網(wǎng)友在線交流時的鄭重表態(tài)。 有專家指出,大規(guī)模實施保障性安居工程,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效途徑,也是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵一環(huán)。業(yè)界人士指出,保障房建設(shè)可謂“一肩挑兩頭”。 據(jù)統(tǒng)計,2011年保障房開工量達1000萬套,2012年的開工規(guī)模也將不低于700萬套。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,保障房建設(shè)意味著一個新的業(yè)務(wù)增長點;對地方政府而言,保障房建設(shè)同樣是經(jīng)濟增長的“大蛋糕”。 《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉,保障房建設(shè)伴隨著巨大的投資。2011年,建設(shè)1000萬套保障性安居工程共需資金約1.3萬億元。這部分投資不僅拉動地方經(jīng)濟增長,同時還將成為重要的民生工程。 按照規(guī)劃,到“十二五”末期,20%的住房群體將被保障房覆蓋,而在一些大城市,這一覆蓋面還將有所擴大。 “十二五”期間將建3600萬套 自上世紀末房改以來,不少地方政府著力推進商品房建設(shè),卻無意間忽略了保障房,讓大量中低收入群體缺乏住房保障。 業(yè)界人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,隨著國家一系列關(guān)于保障房的政策出臺,這一現(xiàn)狀正在改變。 按保障房每套60平方米~80平方米計算,1000萬套保障房的總面積將達到6億~8億平方米,幾乎相當于全國商品房一年的銷售量。 事實上,更加巨大的保障房規(guī)模正在逐年釋放。按照規(guī)劃,“十二五”期間,我國將建設(shè)3600萬套保障房,建成后將覆蓋20%的城市住房群體。 中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,這只是“保底”規(guī)模,在一些特大城市,這一比例還將有所擴大。 對地方政府而言,在樓市調(diào)控、商品房成交不振的大背景下,保障房投資的補位正在拉動當?shù)赝顿Y,維持經(jīng)濟增速。 保障房建設(shè)帶來的投資無疑是巨大的。業(yè)界估算,“十二五”期間保障房直接投資將接近5萬億元,加上各項配套設(shè)施建設(shè),這一過程將為各地政府和企業(yè)帶來一塊 “大蛋糕”。據(jù)華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)測算,算上土地開發(fā)成本、征地拆遷成本、市政交通配套成本、教育、醫(yī)療配套的成本等,保障房的實際投資額將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一倍。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,“在商品房投資熱情退卻的同時,保障房正在成為拉動投資的主力?!?BR> 面臨結(jié)構(gòu)性資金壓力 2011年6月,發(fā)改委發(fā)文,明確允許地方發(fā)行企業(yè)債融資建保障房,繼續(xù)給地方政府開辟保障房建設(shè)的“財路”。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,不少地方已經(jīng)開始利用這一平臺,實現(xiàn)保障房的多渠道融資。在一些地方,保障房日漸成為重要的融資工具。 最早開始大規(guī)模建設(shè)保障房的重慶,規(guī)定其公租房和廉租房租金可結(jié)合通脹水平予以調(diào)整,并可在5年后出售給租房者。鄭州、江蘇等地也鼓勵大企業(yè)承建公租房。 保障房建設(shè)的“重慶模式”不僅提高了企業(yè)的積極性,同時也得到了當?shù)厣虡I(yè)銀行的青睞。據(jù)悉,包括北京、上海在內(nèi)的不少城市紛紛仿效。 重慶市市長黃奇帆說,重慶的公租房能夠完全平衡好建設(shè)資金。目前,中央補助和市級財政已先期投入230多億元,撬動了社會投入250多億元,2011年到2012年開工項目所需的600多億元也已基本籌措到位。 按照規(guī)定,保障房項目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項審批的基礎(chǔ)上,只有項目建設(shè)資金的到位率達到20%,才可辦理保障房開工手續(xù)。 但要實現(xiàn)竣工,剩余的80%資金就必須到位。這意味著,保障房投資的“大頭”將集中在“建設(shè)年”,而非“開工年”。 事實上,保障房資金壓力也呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”特征。陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在5種保障房類型中,經(jīng)濟適用房、限價房和棚戶區(qū)改造住房等“產(chǎn)權(quán)式保障房”能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款,資金壓力不大;廉租房和公租房的投資回報周期長,難以吸引社會資本,資金壓力不小。 北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,政府真正需要承擔的,是廉租房和公租房的建設(shè)。 著力吸引社會資本 我國政府曾多次表態(tài),要增加政府投入,加大金融支持;同時拓寬融資渠道,通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設(shè)領(lǐng)域。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,伴隨保障房建設(shè)進程日漸深入,社會資本融資也獲得了突破。 據(jù)研究機構(gòu)測算,建設(shè)1000萬套保障性安居工程需要的1.3萬億投資中,8000多億元將來自社會,占比高達六成。 企業(yè)承建是社會機構(gòu)建設(shè)保障房的重要方面。據(jù)悉,當前企業(yè)建設(shè)保障房的方式主要是配建,即在商品房開發(fā)中配建一定比例的保障房。即便保障房利潤相對不高,但除不少國企外,類似萬科這樣的民企也越來越多地投入其中。 對此,北京天則經(jīng)濟研究所建議,政府在土地出讓中讓利,吸引開發(fā)企業(yè)和其他機構(gòu)的進入:對于保障房建設(shè),在土地使用上給予不同程度的優(yōu)惠,從全成本的角度來講,相當于政府用土地價格的折讓作為向保障性住房提供的補貼。 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,在萬科與河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署的協(xié)議中,后者承諾在土地出讓中給予優(yōu)惠。 金融機構(gòu)融資也是重要方面。在政府主導的融資類型中,不少人士建議,加大住房公積金融資的規(guī)模。此外,部分地方政府正在考慮建立的房地產(chǎn)信托基金 (REITs)為保障房融資,也可適度嘗試并推廣。 北京天則經(jīng)濟研究所學術(shù)委員會主席張曙光向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,就股權(quán)性融資而言,非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保障性住房與基礎(chǔ)設(shè)施類似,都具有一次性投資大、運營期收益穩(wěn)定但無暴利等特點。 張曙光認為,保障房融資可采用BOT(建設(shè)-經(jīng)營-移交)/TOT(移交-經(jīng)營-移交)、融資租賃等模式,潛在投資人可以是各種社會保險基金、各種退休共同基金、商業(yè)保險基金和股權(quán)投資基金(PE)等。 他還認為,保障房建設(shè)主體也可以通過資本市場進行債務(wù)融資,一般是以現(xiàn)金流(包括租金收入及政府承諾的補貼支持)為擔保發(fā)行債券或信托計劃。其優(yōu)點是在解決融資問題的同時,為一般市民提供了投資機會,也為資本流動性提供了出口,有助于緩解通脹壓力。 來源:中國工程項目管理網(wǎng)
|