| 今年以來，盡管投資者對房地產(chǎn)政策局部放松充滿期待，不少地方政府也頻頻試探中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線，但中央政府明確表示，宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松，由此可見，新一輪房地產(chǎn)市場博弈開始了。 首先，中央與地方政府間的博弈加劇。從地方政府看，雖然從理論上講它們應(yīng)該與中央政府一致，然而在實(shí)際操作過程中，他們必然要考慮本地方的利益。這是由于，我們國家的財(cái)政和稅費(fèi)是兩級分開的，地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的因素“土地”是國家的，出讓土地使用權(quán)的大部分收入?yún)s歸地方政府，而在開發(fā)過程中的稅大部分則是歸國稅。這部分稅費(fèi)，相對于土地出讓的費(fèi)用是很少的。因此，地方政府在中央政府制定的框架下，必然希望最大程度地滿足地方的利益，以增加手中的資金，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。他們自然希望地產(chǎn)行業(yè)在可控的前提下越火越好，地價(jià)越高越好，地王越多越好。 其次，消費(fèi)者對開發(fā)商的“放血”不領(lǐng)情。他們認(rèn)為，房價(jià)仍然降得不夠。 第三，限購政策與剛需間的爭論不會(huì)停止。自從“新國八條”出臺的那一天起，有關(guān)限購政策的爭議就從未停止。反對的聲浪主要來自兩方房地產(chǎn)大佬及其代言人，以及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜摇Ｋ麄冚喎l(fā)牢騷，與政府官員同臺論戰(zhàn)，“炮轟”限購政策，火藥味十足。他們強(qiáng)力呼吁用市場調(diào)控手段取代限購政策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”。他們認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，如果房價(jià)大幅下挫，房地產(chǎn)行業(yè)“硬著陸”，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，如建材、紡織、家電業(yè)等，都將受到巨大影響。此外，房企的資金源——銀行也將由于壞賬受到影響，甚至連房地產(chǎn)抵押品也會(huì)拖銀行的后腿，淪為負(fù)資產(chǎn)。 最后，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，因?yàn)閯?dòng)了既得利益者的“奶酪”而難以實(shí)現(xiàn)。上海、重慶已開始征收房產(chǎn)稅，但效果與大家起初期待的不太一樣。房產(chǎn)稅效果不如預(yù)期，根本原因是計(jì)稅方式問題。按照現(xiàn)行的計(jì)算征稅方式，真正符合條件的征收對象并不多，稅率也極低，幾乎無法對地方政府財(cái)政收入及樓市調(diào)控造成實(shí)質(zhì)上的影響。因此，征收個(gè)人住宅房產(chǎn)稅的象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。 目前有多套房產(chǎn)的人大多是既得利益者，對政策的決策和執(zhí)行都能產(chǎn)生很大影響。讓這些人心甘情愿地交房產(chǎn)稅，其難度可想而知。 |
