樓市回暖跡象明顯，最近發(fā)布的銀行中報亦顯示多家銀行房地產(chǎn)貸款余額下降，似乎暗示著房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險已經(jīng)下降。 不過，據(jù)銀行人士透露，銀監(jiān)會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)近日表示，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險仍然突出：一是房企資金來源持續(xù)收緊；二是房企融資活動日趨復(fù)雜；三是部分房貸存在合規(guī)風(fēng)險。 房企“曲線借貸”放大風(fēng)險 在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的背景下，上半年多家銀行房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)下降。 四大行中，農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末減少13.94億元；工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；只有中行房地產(chǎn)開發(fā)貸較上年末增加221億元。 這與全行業(yè)房地產(chǎn)貸款的整體趨勢一致。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)貸款增加5653億元，同比少增2271億元；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。 不過，房地產(chǎn)貸款規(guī)模依然龐大。截至6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額達(dá)11.32萬億元，同比增長10.3%。 盡管二季度以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的跡象，但潛在風(fēng)險仍然突出。 首先是房企資金來源持續(xù)收緊。數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增長5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9個百分點(diǎn)，其中利用外資、自籌資金兩項(xiàng)同比分別回落近130和20個百分點(diǎn)?！百Y金來源緊張、負(fù)債率高，加之債務(wù)集中到期，多重因素疊加，將進(jìn)一步加劇部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。”銀行人士稱。 同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動日趨復(fù)雜，在銀行貸款受阻的情況下，一方面通過信托、私募等渠道開展融資，并廣泛參與民間借貸，另一方面“借道”貸款，經(jīng)由委托貸款、銀行理財產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、個人貸款等各種渠道曲線獲取信貸資金，加大了風(fēng)險的隱蔽性和復(fù)雜性。 重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)信托 盡管監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險仍然憂心，但上市銀行中報顯示，多家銀行的房地產(chǎn)貸款不良率出現(xiàn)下降。 四大行中，建行和農(nóng)行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率比上年末分別下降0.64和0.13個百分點(diǎn)。不少股份行房地產(chǎn)貸款不良率亦有下降，如民生銀行房地產(chǎn)事業(yè)部貸款不良率從年初的1.72%下降到6月末的0.93%，降低近50%；不良貸款余額從約18億元下降到10.4億元。 不過，監(jiān)管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出，部分房貸存在合規(guī)風(fēng)險。一些銀行逆市“跑馬圈地”，實(shí)際業(yè)務(wù)中存在“貸款三查”不到位，個人按揭貸款面審、面簽、居訪等制度執(zhí)行不力的情況，風(fēng)險隱患不容忽視。“近期，個人住房按揭貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款的關(guān)注類貸款均有所增加。”對此，銀行人士稱，銀監(jiān)會要求“不折不扣”地貫徹國家有關(guān)調(diào)控政策。 除了房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險外，成都聚源新城開發(fā)建設(shè)有限公司總裁楊廷文撰文指出，當(dāng)前還需要高度警惕因“三角債”問題觸發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。若企業(yè)債務(wù)風(fēng)險加劇且引爆，債務(wù)約束的剛性要求將促使金融機(jī)構(gòu)和投資者加快土地和住房等抵押品處置，由此又會降低抵押品保障系數(shù)，增大房地產(chǎn)金融風(fēng)險。 同時，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險亦較高。截至6月末，全國房地產(chǎn)信托余額達(dá)6751億元，考慮到2013年將迎來兌付頂峰，且容易與企業(yè)“三角債”相互交織，也應(yīng)保持高度警惕。 “要將今明兩年到期、存在較高風(fēng)險的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目列為重點(diǎn)監(jiān)控對象，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流監(jiān)測，提前制定清算方案并落實(shí)好清算資金?！北O(jiān)管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示。
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